RESUMO
A transição para a economia da informação e a consequente digitalização dos serviços estatais colocam em evidência a possibilidade de obsolescência do sistema registral imobiliário brasileiro, historicamente fundamentado na centralização burocrática e na fé pública notarial. Neste cenário, a tecnologia blockchain desponta como uma robusta infraestrutura descentralizada, capaz de reduzir assimetrias informativas e custos operacionais por meio da criptografia. O objetivo deste estudo é analisar a compatibilidade normativa entre o registro descentralizado e o ordenamento jurídico nacional, avaliando se tal inovação configura uma disrupção legítima ou um risco à segurança jurídica. A metodologia baseia-se em revisão bibliográfica e documental qualitativa, empregando o método comparativo entre a legislação brasileira e os modelos de governança digital da Geórgia, Dubai e Estônia. Os resultados indicam que, apesar de a blockchain garantir imutabilidade e eficiência transacional, potencializada pela interoperabilidade com o DREX, o algoritmo falha na execução da qualificação material prudencial. O controle de legalidade exige juízo de valor humano para impedir a consolidação de títulos nulos, competência intransferível do oficial registrador. Adicionalmente, constatou-se que a tokenização imobiliária esbarra na tipicidade dos direitos reais, limitando-se à esfera obrigacional na ausência de um agente custodiante. Conclui-se que a disrupção legítima do sistema não ocorrerá pela extinção da tutela estatal, mas pelo hibridismo estrutural. A blockchain pode ser integrada ao Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP) atuando estritamente como camada auxiliar de auditabilidade. Tal modelo pode assegurar eficiência elevada sem corromper a proteção a terceiros de boa-fé e a segurança jurídica preventiva exigida pelo atual ordenamento brasileiro.
Palavras-chave: Blockchain. Registro de imóveis. Fé pública. Tokenização.
1 INTRODUÇÃO
Os últimos anos estão sendo marcados por uma transição que vai de uma economia baseada em recursos físicos para uma na qual a informação é elemento fundamental para o desenvolvimento (Bioni, 2019). Nesse sentido, o sistema registral imobiliário brasileiro, alicerçado na centralização e na fé pública delegada pelo Estado, enfrenta o desafio da possibilidade de obsolescência frente às tecnologias de registro descentralizado. Uma delas é a tecnologia blockchain, que surge não apenas como ferramenta de otimização, mas como uma potencial infraestrutura de governança que possibilita a substituição da confiança institucional pela confiança algorítmica.
Tendo esse contexto como ponto de partida, a motivação deste estudo consiste na necessidade de se compreender o impacto na modernização registral causado pela Lei n.º 14.382/2022, que instituiu o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp), e como essa modernização dialoga com a imutabilidade e a transparência da tecnologia blockchain. Justifica-se a pesquisa pela relevância econômica que o setor imobiliário possui, sendo esse um setor em que a redução de assimetrias informativas e de custos de transação é vital para a eficiência do mercado (Burtet, 2021; Terra, 2022). De uma perspectiva jurídica, a investigação é imperativa para que se busque evitar que a “tecnolatria” comprometa as garantias constitucionais de propriedade e a segurança jurídica preventiva (Dip, 2018).
Diante desse panorama, formula-se o seguinte problema: Em que medida a tecnologia blockchain pode representar uma disrupção legítima do sistema registral imobiliário brasileiro, considerando os princípios da fé pública, da segurança jurídica e da reserva legal?
A hipótese levantada é a de que, ainda que a blockchain ofereça camadas superiores de auditabilidade e segurança contra fraudes externas, ela não possui o atributo da qualificação material prudencial inerente ao oficial de registro de imóveis, sendo inviável para a substituição da função de controle de legalidade. O objetivo geral deste artigo é analisar a compatibilidade entre a infraestrutura descentralizada e o ordenamento registral brasileiro. Especificamente, busca-se: (i) identificar os princípios estruturantes do registro de imóveis; (ii) analisar brevemente modelos internacionais de registro em blockchain; e (iii) avaliar os limites normativos da tokenização frente ao direito real de propriedade.
Os procedimentos metodológicos compreendem uma pesquisa de natureza qualitativa, com abordagem exploratória e descritiva. Como metodologia, utilizou-se a revisão bibliográfica e documental, com análise da legislação vigente, doutrina e documentação normativo-administrativa (Provimentos do CNJ e CGJ/SP). Adotou-se, ainda, metodologia comparativa para avaliação das experiências da Geórgia, Dubai e Estônia, selecionadas por representarem, respectivamente, os modelos globais de ancoragem pública de dados, desmaterialização estatal e identidade digital descentralizada, contextualizando-as à realidade constitucional brasileira.
2 FUNDAMENTOS DO SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO BRASILEIRO E A SEGURANÇA JURÍDICA PREVENTIVA
A compreensão da possível disrupção tecnológica que pode ser causada pela blockchain exige, preliminarmente, a análise dos fundamentos do registro de imóveis no Brasil. O sistema não se resume a um repositório de dados ou a um arquivo de título, porque constitui uma estrutura de existência jurídica que transforma fatos e atos em direitos reais oponíveis erga omnes. Conforme assevera Burtet (2021), a função precípua do registro é a redução de assimetrias informativas. Sob a ótica da análise econômica do direito, o cartório atua como a “única fonte da verdade” para o mercado, combatendo a ocultação de gravames e reduzindo drasticamente os custos de transação (Burtet, 2021). Sem a centralidade do registro, o adquirente estaria condenado a uma investigação eterna da cadeia dominial, o que paralisaria o tráfego imobiliário.
O alicerce constitucional dessa estrutura encontra-se no Art. 236 da Constituição Federal (Brasil, 1988), que delega a particulares a execução de serviços notariais e de registro, sob fiscalização do Poder Judiciário. Esta delegação não é meramente administrativa, mas sim a transferência de uma potestade política para a dação da fé pública. A Lei nº 8.935 (Brasil, 1994) regulamenta essa função, estabelecendo que a finalidade dos serviços é garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.
Dentro da dogmática registral, o princípio da segurança jurídica assume papel central, caracterizado por duas facetas de segurança: a segurança estática (proteção do proprietário contra a perda do direito) e a segurança dinâmica (proteção do terceiro de boa-fé). Segundo Kümpel e Ferrari (2020, p. 224-225):
Mais do que um princípio comum a todas as categorias registrais, a segurança jurídica é a finalidade maior do sistema registral imobiliário, observados, no entanto, os limites da realidade fática brasileira, sobretudo no que diz respeito à completude do registro imobiliário. Constitui, assim, o alicerce do Registro de Imóveis, uma vez que a sua aplicação reveste o ato registrário de certeza e presunção relativa de veracidade (art. 1.245, §§ 1º e 2º, do Código Civil), necessárias à ordem das relações sociais, desenvolvendo um papel importante e complexo no cenário econômico, jurídico e social. Aliás, a observância de todos os demais princípios registrários, dentre eles os da continuidade, especialidade, legalidade, legitimidade, rogação, e disponibilidade, são pressupostos para trazer ao álbum imobiliário a segurança que o sistema jurídico espera e precisa para estabilidade das relações jurídicas.
Essa presunção de veracidade, insculpida no Código Civil (Brasil, 2002), é o que diferencia o sistema brasileiro de modelos puramente declaratórios. No Brasil, a propriedade entre vivos não se transfere pelo contrato, mas pelo registro, conforme o Art. 1.245 (Brasil 2002). Enquanto o registro não for realizado, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Portanto, a eficácia do direito real depende da intervenção de um agente dotado de fé pública, um agente para a realização da qualificação do título.
2.1 A fé pública notarial e o princípio da legalidade frente à automação
Um dos maiores desafios à implementação da blockchain como substituta do oficial registrador reside na natureza da fé pública. Para Dip (2018), a fé notarial consiste na “adesão comunitária obrigatória à verdade correspondente a uma realidade singular e não evidente para aqueles a que essa verdade se impõe pela fé”. Essa verdade não decorre apenas da conferência de dados, mas da autoridade do notário/registrador concedida pelo Estado, propter officium. Conforme explica o autor:
A fonte próxima dessa fé é o notário […] em razão da potestade política que lhe foi atribuída para a dação da fé a documentos que ele autorize propter officium. É só por força dessa potestade, note-se bem, que a fé notarial se assenta numa imperação de credentidade, quer dizer, na imposição compulsória de aderir à verdade afirmada por um testemunho qualificado que emana do notário. (Dip, 2018, n.p.).
O autor alerta para os riscos da “tecnolatria obcecada pela robotização”, que pode levar à perda da consciência prudencial da função registral. A intervenção de um meio puramente eletrônico que afaste o contato direto do registrador com a realidade do fato pode, em tese, excluir a possibilidade da fé pública. Dip (2018, n.p.) é incisivo: “a interferência de um médio – p.ex., uma transmissão eletrônica de fato não imediatamente captado pelo notário – é condição exclusora da possibilidade da fé notarial”. O risco é a transmutação de uma função prudencial em uma “função servil alimentadora de mega-arquivos centralizados” (Dip, 2018, n.p.).
O princípio da legalidade, ou da tipicidade, exige que o registrador limite sua atuação à prática de atos com expressa previsão legal, verificando a existência de nulidades ou imperfeições no título antes de sua inserção no fólio real. Como pontuam Kümpel e Ferari (2020, p. 227):
O princípio da legalidade, da legitimidade ou da tipicidade, basilar no âmbito registral, consiste em limitar a atuação do registrador apenas à prática dos atos registrários (matrícula, registro ou averbação) com expressa previsão legal, bem como autorizá-la desde que o título esteja em consonância com o sistema jurídico, devendo ser verificado se existem quaisquer imperfeições (inexistência, nulidade ou anulabilidade).
Essa atividade de qualificação é essencialmente humana e interpretativa. Ela envolve a análise de cláusulas restritivas e a verificação da continuidade registral. A automação via blockchain, embora eficiente na verificação de assinaturas digitais, ainda carece da capacidade de interpretar o ordenamento jurídico para barrar títulos que, embora tecnicamente assinados, sejam juridicamente nulos ou contenham vícios de consentimento que a máquina é incapaz de detectar.
2.2 Modernização, SERP e a economia da informação
A modernização do sistema brasileiro não é uma hipótese futura, mas uma realidade normativa consolidada pela Lei nº 14.382 (Brasil, 2022). Esta legislação instituiu o SERP com o objetivo de centralizar e digitalizar o fluxo de informações entre serventias. Almeida et al. (2025, p. 06) destacam que:
O SERP integrou as bases de dados dos cartórios, permitindo o acesso on-line a informações, a realização de procedimentos eletrônicos e a interoperabilidade entre serventias, o que revolucionou a acessibilidade e a eficiência do sistema.
Essa transição ocorre em um momento no qual a informação é o elemento nuclear da economia. Bioni (2019, p. 33) explica que:
No estágio atual, a sociedade está encravada por uma nova forma de organização em que a informação é o elemento nuclear para o desenvolvimento da economia, substituindo os recursos que outrora estruturavam as sociedades agrícola, industrial e pós-industrial.
Para o autor, vivemos em uma economia que tem como cerne a vigilância:
Essa monetização dos dados pessoais formatou uma nova economia. Uma economia que tem como cerne a vigilância. É a observação permanente do comportamento dos indivíduos que a movimenta, sendo as suas informações pessoais a matéria-prima a ser explorada para a geração de riqueza. (Bioni, 2019, p. 64).
Neste contexto, o uso de tecnologias como a blockchain ganha força. Almeida et al. (2025, p. 11) asseveram que “a tecnologia blockchain […], oferece um potencial significativo para aumentar a segurança e a auditabilidade dos registros, reduzindo a necessidade de intermediários e, teoricamente, minimizando o risco de fraudes”. No entanto, os mesmos autores alertam que tais inovações “demandam um equilíbrio entre avanços tecnológicos e proteção jurídica para preservar a confiabilidade do registro de imóveis” (Almeida, 2025, p. 12).
Para Terra (2022), as inovações trazidas pela lei do SERP são fundamentais para a desburocratização real. O autor enfatiza que a celeridade eletrônica reforça o Princípio da Concentração na Matrícula, garantindo que o fólio real seja o espelho absoluto do imóvel. A modernização proposta pelo Estado brasileiro, portanto, não visa substituir o registrador, mas dotá-lo de ferramentas que combatam a assimetria informativa e baixem custos de transação, mantendo a tutela estatal como barreira contra um sistema excessivamente vulnerável a decisões algorítmicas.
2.3 Tokenização imobiliária e o choque com os direitos reais
A tokenização imobiliária esbarra na tipicidade dos direitos reais. Lopes e Rodrigues (2025, p. 2) esclarecem o cenário jurídico atual:
Isso significa que as atuais operações de tokenização imobiliária versam sobre direitos obrigacionais – crédito – sendo que qualquer transação sobre direitos reais – propriedade, posse – deve ser necessariamente acompanhada de título hábil, formalmente constituída de acordo com a legislação em vigor, a ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis.
A formalidade prevista na Lei de Registros Públicos impede que a venda ocorra de forma automática. Como apontam Lopes e Rodrigues (2025, p. 5), “Formalidade, qualificação do título e rol taxativo previstos na Lei de Registros Públicos não permitem que a venda do imóvel aconteça de forma automática com a transmissão do próprio token para terceiros […]”. O token é definido apenas como a “representação digital de um direito obrigacional, programado por um smart contract, sobre um imóvel fisicamente existente” (Lopes; Rodrigues, 2025, p. 5).
Para viabilizar o mercado, os autores propõem uma solução institucional:
Enquanto uma grande alteração na legislação não ocorre, as operações de fracionamento da propriedade imobiliária podem ocorrer, de forma mais segura, se criado um agente custodiante, o que poderá conciliar as peculiaridades da tokenização com o sistema registrário da propriedade imobiliária, criando um alicerce necessário para a expansão do mercado de tokenização imobiliária… (Lopes; Rodrigues, 2025, p. 5-6).
Nesse mesmo sentido, Nagurnhak (2024, p. 3) aponta que “as regulamentações existentes são inadequadas para abordar as complexidades introduzidas pela propriedade fracionada baseada em tokens”. O autor reforça que “a titularidade legal da propriedade permanece vinculada ao registro, enquanto os tokens simbolizam direitos econômicos sobre a propriedade” (Nagurnhak, 2024, p. 7). No entanto, o autor reconhece a eficiência da automação tributária:
A conformidade tributária em tempo real foi garantida através da automação do cálculo e pagamento de impostos possibilitada pela implementação de contratos inteligentes. Além de simplificar o procedimento tributário, essa estratégia aumentou a produtividade e deu celeridade à administração tributária. (Nagurnhak, 2024, p. 17).
Complementando a análise, Tepedino e Silva (2021) asseveram que os smart contracts não são uma nova espécie contratual isolada, mas meios de execução que devem respeitar a boa-fé objetiva e a função social. Se o algoritmo gerar enriquecimento sem causa, o Direito Civil deve intervir. A resistência administrativa a essa inovação culminou no Provimento CGJ Nº 54/2025 de São Paulo, que veda expressamente a vinculação de matrículas a tokens, reafirmando que, no Brasil, a tecnologia serve ao registro, e não o contrário.
3 EXPERIÊNCIAS INTERNACIONAIS E O CHOQUE DOS DIREITOS REAIS COM A TECNOLOGIA
A arquitetura blockchain propõe uma infraestrutura de governança inédita para o século XXI, tensionando as fronteiras tradicionais do Direito Administrativo e do Direito Registral. A transição de um modelo analógico para um ecossistema descentralizado exige a compreensão de que a tecnologia não é neutraa: ela carrega em seu código premissas políticas e de controle de dados. Shin (2019) introduz, nesse cenário, o conceito de “Estado como Plataforma”, um modelo no qual a confiança institucional, historicamente depositada na figura do burocrata, no papel selado e na fé pública delegada, passa a ser progressivamente mediada por algoritmos estruturados matematicamente. Consagra-se, assim, o fenômeno da algocracia, onde a regra do código se sobrepõe à regra do papel.
No plano internacional, a Smart Dubai Initiative (Dubai, 2016) demonstrou pioneirismo ao evidenciar como a tecnologia blockchain pode transcender a mera digitalização de arquivos para, efetivamente, eliminar o papel em transações oficiais.
O projeto emiradense estruturou-se sob a premissa de que a redundância na verificação de documentos por múltiplas agências estatais é um dreno econômico injustificável (Dubai, 2016). A adoção de smart contracts para automatizar o fluxo documental estimou economias bilionárias em horas de trabalho e custos operacionais, prometendo uma transparência radical por meio de um histórico de transações perfeitamente auditável em tempo real (Dubai, 2016). No entanto, uma análise crítica revela que o modelo de Dubai foca prioritariamente na eficiência do fluxo de dados (velocidade de liquidação de transações), deixando em segundo plano a complexidade da qualificação material do título, que é o núcleo de sistemas jurídicos de matriz romano-germânica como o brasileiro. A eficiência algorítmica, por si só, não substitui a prudência jurídica na verificação de nulidades.
3.1 O Paradigma da Descentralização e a Vulnerabilidade da Geórgia
De forma prática e aplicada especificamente aos direitos de propriedade, o caso da República da Geórgia destaca-se na literatura como a prova de conceito pioneira e o maior sucesso midiático no uso de redes descentralizadas. Conforme detalhado no estudo de Lazuashvili (2019), o país inovou ao fechar uma parceria com a empresa de tecnologia Bitfury para ancorar o registro de suas terras na blockchain pública do Bitcoin. A mecânica técnica consistiu em extrair hashes, assinaturas criptográficas únicas e unidirecionais que representam o estado exato de um documento imobiliário, e inseri-los periodicamente nos blocos da rede Bitcoin.
Esse mecanismo tecnológico garante que, uma vez inserido o hash da propriedade na rede, a imutabilidade passe a ser protegida pela força computacional global dos mineradores, os responsáveis por garantir a integridade matemático-criptográfica das operações.
Ninguém, nem mesmo as mais altas esferas do governo georgiano ou invasores externos, possui a capacidade técnica de alterar, fraudar ou excluir os registros retroativamente sem que a adulteração seja imediatamente exposta pela quebra da cadeia criptográfica. Para Lazuashvili (2019), essa infraestrutura superou gargalos burocráticos históricos, reduziu drasticamente o tempo de processamento de novos registros e estabeleceu um nível sem precedentes de confiança para o investidor estrangeiro, atuando como uma vacina tecnológica contra a corrupção sistêmica que assolava os cartórios do país pós-soviético.
Entretanto, transpor o modelo da Geórgia para o Sistema Registral Brasileiro exige o diagnóstico de um problema arquitetônico: o problema da soberania terceirizada. O Bitcoin é uma rede pública e não permissionada (permissionless). Ao ancorar o registro de suas terras em tal rede, o Estado submete a validação da integridade de seu território a “nós” de mineração que operam, majoritariamente, em jurisdições de potências estrangeiras (como Estados Unidos e China). Em um cenário de crise geopolítica aguda, fragmentação das redes globais de internet ou aplicação de sanções internacionais restritivas, o Estado perde o controle absouto sobre a infraestrutura que garante a propriedade de seus cidadãos. A inovação descentralizada, nesse caso, sacrifica a soberania nacional e a segurança estática em nome da inovação, um risco inadmissível para um país de dimensões continentais e complexidade jurídica como o Brasil.
3.2 A Infraestrutura KSI da Estônia: O Hibridismo Viável
Em contraposição à adoção de redes públicas e anárquicas, o cenário europeu fornece o modelo institucional tecnicamente mais robusto e maduro. A Estônia representa o paradigma global absoluto de desmaterialização estatal e segurança de dados, utilizando a tecnologia Keyless Signature Infrastructure (KSI Blockchain) de forma sistêmica e plenamente integrada à administração civil (Estônia, 2017). Diferentemente das redes abertas voltadas para a negociação financeira de criptoativos, a infraestrutura estoniana opera em um ambiente rigorosamente permissionado e privado, projetado pelo próprio Estado com a finalidade exclusiva de garantir a integridade matemática de bancos de dados governamentais críticos, o que inclui de forma basilar o seu e-Land Registry, o registro eletrônico nacional de propriedades (Estônia, 2017).
Nesse ecossistema avançado de governança digital, a blockchain KSI atua de maneira cirúrgica: ela funciona estritamente como uma camada de defesa cibernética militar e de auditabilidade contínua. O sistema estoniano é desenhado sob o princípio da minimização de dados; a blockchain não armazena os dados sensíveis dos proprietários, o histórico financeiro ou a matrícula inteira do imóvel na rede distribuída. Em vez disso, o sistema captura o banco de dados centralizado e gera hashes criptográficos que funcionam como selos de tempo (timestamps) irrefutáveis a cada modificação, consulta ou acesso aos registros de terras.
Esse mecanismo de rastreabilidade ponta a ponta soluciona o problema da confiança institucional. Ele assegura que o histórico dominial seja imutável e verificável em tempo real por auditores independentes. A tecnologia impede adulterações retroativas promovidas por ataques de hackers patrocinados por estados inimigos, ao mesmo tempo em que neutraliza ameaças internas, impossibilitando fraudes executadas por agentes públicos ou oficiais de registro corrompidos (Estônia, 2026). Se um dado for alterado de forma espúria no banco de dados central, o hash não corresponderá à raiz ancorada na blockchain, disparando um alerta imediato de quebra de integridade.
A experiência da Estônia consolida, portanto, a prova de conceito definitiva para o Direito Imobiliário contemporâneo: é não apenas tecnicamente viável, mas altamente recomendável, integrar a segurança algorítmica da blockchain à administração pública. O fator crítico de sucesso reside no fato de que o modelo estoniano não extingue a tutela soberana do Estado e não afasta o juízo humano da qualificação material. A blockchain serve ao registro, e não o oposto. Este ecossistema permissionado, escalável e submetido ao controle jurisdicional fornece o paradigma técnico primário e mais seguro para fundamentar as pretensões de modernização impulsionadas pela Lei nº 14.382/2022. O Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) no Brasil, se espelhado na arquitetura da Estônia, tem a capacidade de conciliar a imutabilidade tecnológica exigida pela economia de dados com a soberania estatal e a segurança jurídica preventiva imanentes ao registro de imóveis.
4 RESULTADOS E DISCUSSÃO: SEGURANÇA JURÍDICA VERSUS EFICIÊNCIA TECNOLÓGICA
A análise sistemática dos dados coletados, confrontada com as bases doutrinárias de matriz latina e as inovações tecnológicas de matriz criptográfica, revela que a disrupção plena do sistema registral imobiliário pela tecnologia blockchain encontra obstáculos que vão para além da simples capacidade técnica de processamento de dados ou da largura de banda das redes descentralizadas. O embate central não se dá no campo da eficiência, onde a tecnologia é soberana, mas no campo da validade jurídica e da proteção da confiança legítima.
Os resultados desta investigação demonstram que, no ordenamento jurídico brasileiro, a tecnologia, por mais sofisticada que seja sua arquitetura de consenso, não possui o atributo da “fé pública algorítmica” em caráter substitutivo à fé pública delegada ao oficial de registro. Enquanto a segurança criptográfica garante que o dado não foi alterado (integridade), a segurança jurídica registral garante que o dado é juridicamente válido (legalidade). Essa distinção parece ser o divisor de águas entre um sistema de registro de terras eficiente e um sistema seguro de constituição de direitos reais.
4.1 A necessidade da qualificação material prudencial
Os achados da pesquisa apontam para uma impossibilidade material e de fundamentos para que o algoritmo realize a qualificação material do título conforme exigido pela Lei de Registros Públicos. Conforme exposto pela escola clássica de Dip (2018) e reforçado pela sistematização de Kümpel e Ferrari (2020), o ato registral não é uma operação binária de “verdadeiro ou falso”. Trata-se de um ato prudencial, que exige o discernimento humano sobre a licitude da causa e a capacidade das partes.
A verificação de nulidades absolutas, o controle da capacidade civil, a análise de cláusulas de impenhorabilidade e incomunicabilidade, bem como a observância estrita dos princípios da continuidade e da especialidade, exigem um juízo de valor complexo. Os smart contracts, em seu estágio atual de desenvolvimento, operam sob a lógica do if-this-then-that (se isto, então aquilo), o que é insuficiente para mimetizar a atividade cognitiva do registrador. O risco de uma automação desprovida de filtro jurídico é a cristalização de ilegalidades na rede imutável: uma vez registrado um título nulo em uma blockchain sem governança central, a possibilidade de reversão do erro torna-se um pesadelo jurídico que fere a segurança dinâmica do mercado.
4.2 O hibridismo como provável única rota de modernização legítima
Contudo, a pesquisa identifica que a obsolescência não será combatida pela negação da tecnologia ou pelo isolamento do sistema registral em métodos analógicos. Pelo contrário, a sobrevivência institucional do cartório depende da sua harmonização com as infraestruturas descentralizadas. Os principais eixos dessa integração, identificados como resultados positivos da pesquisa, são o a) hibridismo e auditabilidade via SERP, b) a engenharia jurídica do agente custodiante e c) a eficiência tributária e interoperabilidade com o DREX.
Sobre o hibridismo e auditabilidade, cabe ressaltar que a tecnologia blockchain pode ser incorporada não como o registro em si, mas como uma camada de auditabilidade e transparência para o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP). Nesse modelo, a rede funciona como um “livro auxiliar” de imutabilidade digital, onde cada protocolo ou ato é “hashado” e ancorado em uma rede pública ou consorciada. Isso garante que o registro imobiliário permaneça como a fonte da verdade jurídica real, enquanto a tecnologia blinda o sistema contra alterações retroativas indesejadas, aproximando o Brasil do modelo de sucesso da Geórgia analisado por Lazuashvili (2019).
No que tange a engenharia jurídica do agente custodiante, diante da barreira dos direitos reais, a pesquisa aponta para a viabilidade da solução proposta por Lopes e Rodrigues (2025). A criação de um agente custodiante, que detém a propriedade formal no fólio real enquanto emite tokens representativos de direitos econômicos, permite conciliar a velocidade da economia digital com o rigor da Lei de Registros Públicos. Este agente atua como o garante perante o Estado, assegurando que o fracionamento econômico via tokens não fira a especialidade subjetiva da matrícula e nem fragiize o Princípio da Concentração defendido por Terra (2022).
Por fim, sobre a eficiência tributária e interoperabilidade com o DREX, a automação possibilitada por smart contracts para a conformidade tributária em tempo real, conforme verificado em Nagurnhak (2024), é um dos resultados mais promissores. A integração do sistema registral com o Real Digital (DREX) permite o “DvP” (Delivery versus Payment) imobiliário: a transmissão da propriedade e o pagamento automático de emolumentos e impostos (como o ITBI) ocorrem de forma síncrona. Isso elimina o risco de crédito entre as partes e reduz drasticamente os custos operacionais da administração pública e das serventias.
4.3 A resistência normativa como salvaguarda de direitos
Em suma, o resultado da pesquisa confirma a hipótese inicial de que a disrupção legítima é aquela que integra a segurança criptográfica à legalidade do ato jurídico, e não a que tenta atropelar a reserva legal. A resistência normativa expressa no Provimento CGJ Nº 54/2025 do Tribunal de Justiça de São Paulo (São Paulo, 2025) não deve ser lida pela comunidade acadêmica como um veto retrógrado à inovação. Ao contrário, o provimento é uma salvaguarda necessária contra a “tecnolatria distópica” que ignora que o registro de imóveis não serve apenas para “girar o mercado”, mas para proteger terceiros de boa-fé e garantir a estabilidade das relações sociais (Dip, 2018).
A discussão demonstra que a tecnologia é agnóstica à justiça. Ela apenas executa o que foi programado. Se o Direito Imobiliário Extrajudicial se demitir de sua função fiscalizadora em nome de uma eficiência cega, o custo social da insegurança jurídica superará, em larga escala, os ganhos financeiros da automação. A resposta ao problema de pesquisa, portanto, é que a disrupção será legítima apenas se for mediada pelo oficial de registro, mantendo a qualificação material.
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente estudo permitiu concluir que a possibilidade de uma obsolescência programada dos registros públicos no Brasil não é algo determinístico tecnologicamente: constitui-se, em verdade, num risco real condicionado à permanência de métodos analógicos e burocráticos. Contudo, uma possível solução para esse desafio não reside na extinção da função registral em prol de uma descentralização absoluta ou de uma utopia criptográfica sem controle. O confronto sistemático entre os objetivos propostos e os resultados alcançados confirma que a tecnologia blockchain representa uma evolução incremental e necessária da infraestrutura estatal, e não uma ruptura existencial da fé pública.
As contribuições teóricas deste trabalho residem na desmistificação do token imobiliário como um suposto direito real autônomo, pos através da análise da tipicidade e da reserva legal, demonstrou-se que, sem o devido ingresso no fólio real via cartório de registro de imóveis, o token permanece adstrito ao campo dos direitos obrigacionais, carecendo da eficácia erga omnes e da presunção de veracidade fundamentais para a estabilidade do mercado imobiliário. A principal força do sistema atual, conforme destacado pelas lições de Terra (2022) e Burtet (2021), é a sua capacidade ontológica de sanar o vício de informação e reduzir custos de transação. Esse papel não é anulado pela blockchain. Ao contrário, ele pode ser potencializado pela tecnologia ao fornecer um histórico de transações que, além de dotado de fé pública, torna-se tecnicamente auditável, inviolável e transparente.
No que tange aos pontos fracos do cenário normativo atual, a pesquisa identificou que a rigidez administrativa e o excessivo formalismo interpretativo ainda dificultam a implementação de mecanismos de experimentação controlada, como os sandboxes regulatórios. A ausência de uma padronização técnica nacional para a interoperabilidade entre as redes privadas de tokenização e o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (SERP), instituído pela Lei nº 14.382/2022 (Brasil, 2022) cria silos de informação que contradizem a própria natureza da economia de dados analisada por Bioni (2019). A resistência institucional, materializada no PROVIMENTO CGJ Nº 54/2025 de São Paulo, deve ser compreendida como um estágio de transição necessário para evitar o caos jurídico, mas não como um ponto final no diálogo entre Direito e Tecnologia.
Para estudos posteriores, sugere-se a investigação aprofundada do impacto da implementação do Real Digital (DREX) na liquidação de transações imobiliárias complexas, bem como a viabilidade jurídica da criação de uma rede blockchain nacional mantida pelas próprias serventias sob a fiscalização do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Tal estrutura permitiria que a “fé pública algorítmica” fosse, de fato, uma extensão da fé pública notarial, sob o controle de quem detém a potestade política para tal (Dip, 2018).
Em última análise, conclui-se que o futuro do Direito Imobiliário Extrajudicial no Brasil será marcado por uma digitalização intensa, que exigirá um novo perfil de registrador: um validador de legalidade de alto nível, operando sobre infraestruturas de rede complexas. A tutela estatal, longe de ser um entrave ao desenvolvimento econômico ou à democratização dos investimentos imobiliários, permanece como a garantia final contra fraudes algorítmicas, distopias de vigilância e, acima de tudo, como o instrumento garantidor da paz social através da segurança jurídica preventiva. O algoritmo é, e deve continuar sendo, o acessório, enquanto que a lei, mediada pelo oficial de registro, permanece sendo o principal.
Escrito e revisado por Jonas Scherer
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ALMEIDA, André Leonardo de et al. A evolução do sistema de registro de imóveis no Brasil: desafios da transição para a era digital. Revista New Science, [S. l.], 2025. Disponível em: https://periodicos.newsciencepubl.com/err01/article/view/9066. Acesso em: 10 fev. 2026.
BEZERRA, Leonardo Batista. NFT’s: perspectivas regulatórias da tokenização da propriedade imobiliária no Brasil. 2023. 48 f. Trabalho de Conclusão de Curso (Bacharelado em Direito) – Universidade Federal do Rio de Janeiro, Rio de Janeiro, 2023. Disponível em: https://pantheon.ufrj.br/handle/11422/22829. Acesso em: 10 fev. 2026.
BIONI, Bruno Ricardo. Proteção de dados pessoais: a função e os limites do consentimento. Rio de Janeiro: Forense, 2019.
BITENCOURT, Gabriel Pires. O registro de imóveis no Brasil e a tecnologia blockchain. 2020. 53 f. Trabalho de Conclusão de Curso (Bacharelado em Direito) – Faculdades Integradas de Bauru, Bauru, 2020.
BRASIL. [Constituição (1988)]. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, p. 1, 5 out. 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm. Acesso em: 5 mar. 2026.
BRASIL. Lei nº 8.935, de 18 de novembro de 1994. Regulamenta o art. 236 da Constituição Federal, dispondo sobre serviços notariais e de registro. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, p. 17511, 21 nov. 1994. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm. Acesso em: 31 mar. 2026.
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm. Acesso em: 31 mar. 2026.
BRASIL. Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp). Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, p. 1, 28 jun. 2022. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2019-2022/2022/lei/l14382.htm. Acesso em: 31 mar. 2026.
BURTET, Tiago Machado. A ontologia do registro de imóveis brasileiro e a fé pública registral: contributos para a redução das assimetrias informativas. In: BRANDELLI, Leonardo (coord.). Transmissão da propriedade imóvel. Salvador: JusPodivm, 2021.
DIP, Ricardo. Breves apontamentos sobre a fé pública notarial. Portal Recivil, 26 mar. 2018. Disponível em: https://recivil.com.br/artigo-breves-apontamentos-sobre-a-fe-publica-notaria-des-ricardo-dip/. Acesso em: 5 mar. 2026.
DUBAI. Smart Dubai Office. Dubai Blockchain Strategy. Governo de Dubai, 2016. Disponível em: https://www.digitaldubai.ae/initiatives/blockchain. Acesso em: 31 mar. 2026.
ESTÔNIA. Enterprise Estonia. Blockchain – security control for government registers. e-Estonia, Tallinn, 10 ago. 2017. Disponível em: https://e-estonia.com/blockchain-security-control-for-government-registers/. Acesso em: 20 mar. 2026.
ESTÔNIA. Enterprise Estonia. KSI blockchain. e-Estonia, Tallinn, 2026. Disponível em: https://e-estonia.com/solutions/cyber-security/ksi-blockchain/. Acesso em: 20 mar. 2026.
KÜMPEL, Vitor Frederico; FERRARI, Carla Modina. Tratado Notarial e Registral. v. 5, n. 2. São Paulo: YK Editora, 2020.
LAZUASHVILI, Nino. Integration of the Blockchain Technology into the Land Registration System: A Case Study of Georgia. 2019. 67 f. Dissertação (Mestrado) – Tallinn University of Technology, Tallinn, 2019.
LIMEIRA, Rodrigo Leite de Oliveira. Blockchain, contratos inteligentes e a tokenização da multipropriedade imobiliária. 2024. Monografia (Graduação em Direito) – Faculdade Baiana de Direito, Salvador, 2024. Disponível em: https://monografias.faculdadebaianadedireito.com.br/tcc/blockchain-contratos-inteligentes-e-a-tokenizacao-da-multipropriedade-imobiliaria/. Acesso em: 10 fev. 2026.
LOPES, Nathalia Lima Feitosa; RODRIGUES, Renato José Mirisola. Tokenização imobiliária: a necessária discussão sobre o custodiante. In: WORKSHOP SOBRE TOKENIZAÇÃO DAS FINANÇAS, 2023, Brasília. Anais… Brasília, DF: Banco Central do Brasil, 2023. Disponível em: https://www.bcb.gov.br/conteudo/eventos/Documents/moedas_digitais/tokenizacao/WorkTOK-Mimeo-Direito_1A_C_Tokenizacao_imobiliaria_a_necessaria_discussao_sobre_o_custodiante.pdf. Acesso em: 5 mar. 2026.
MUNHOZ, Alexandre Silva. O Impacto da Tecnologia Blockchain no Registro Imobiliário. Artigo Científico – Instituto de Ensino Superior de Londrina, Londrina, 2022.
NAGURNHAK, G. C. A Tokenização da propriedade fracionada e as implicações tributárias: atualidade e estudo de caso. Revista Jurídica da OAB/SC, Florianópolis, v. 4, p. 1-22, set. 2024. Disponível em: https://revistaoabsc.org/esasc/article/view/44. Acesso em: 10 fev. 2026.
SÃO PAULO (Estado). Corregedoria Geral da Justiça. Provimento CGJ nº 54/2025: dispõe sobre a vedação ao Oficial de Registro de Imóveis de efetuar anotação, averbação ou registro que vincule a matrícula imobiliária a token digital. São Paulo: CGJ, 2025. Disponível em: https://www.anoregsp.org.br/noticias/96133/provimento-cgj-n-542025-dispoe-sobre-a-vedacao-ao-oficial-de-registro-de-imoveis-de-efetuas-anotacao-averbacaoou-registro-que-vincule-a-matricula-imobiliaria-a-token-digital-ou-representacao-em-blockchain. Acesso em: 10 fev. 2026.
SHIN, Donghui. Blockchain government – a next form of infrastructure for the twenty-first century. Journal of Association for Information Science and Technology, v. 70, n. 4, 2019.
TEPEDINO, Gustavo; SILVA, Rodrigo. Smart contracts e as novas perspectivas de gestão do risco contratual. Revista de Ciências Jurídicas, v. 26, p. 1-12, 2021.
TERRA, Marcelo. Fundamentais, pontua Marcelo Terra sobre inovações de lei de registros. Migalhas, São Paulo, 18 ago. 2022. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/quentes/371938/fundamentais-pontua-marcelo-terra-sobre-inovacoes-de-lei-de-registros. Acesso em: 5 mar. 2026.